Frank Schulkamp
Kanzlei Schulkamp-Franz
Dorotheenstr. 37, 10117 Berlin
Allgemeines Zivilrecht und Haftungsrecht, Mietrecht, Mieter, Bau- und Architektenrecht, Handels- und Gesellschaftsrecht, Bau- und Architektenrecht, Handels- und Gesellschaftsrecht, Mietrecht
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Keine Mieterhöhung wegen unwirksamer Schönheitsreparaturklausel, Berlin der 24.06.2010
Der BGH hat in den letzten Jahren in einer Reihe von Entscheidungen festgestellt, dass verschiedene Klauseln in Mietverträgen zur Übertragung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter unwirksam sind. Für den Mieter bedeutet dies, dass er nicht zur Ausführung der Schönheitsreparaturen verpflichtet ist. Vielmehr muss der Vermieter diese Leistungen erbringen und hierfür die Kosten tragen.
Einige Vermieter haben daraufhin versucht, die Folgen einer unwirksamen Klausel zur Übertragung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter einseitig durch eine Mieterhöhung zu kompensieren. Dem ist der BGH in zwei Entscheidungen entgegengetreten (Urteil vom 09.07.2008 ? VIII ZR 181/97 und Urteil vom 11.02.2009 ? VIII ZR 118/07).
In beiden Fällen haben die Vermieter von den Mietern die Zustimmung zu einer Mieterhöhung zu verlangt, die über die ortsübliche Vergleichsmiete hinaus noch einen Zuschlag für die Schönheitsreparaturen vorsah.
Der BGH hat klargestellt, dass ein Anspruch des Vermieters auf einen solchen Zuschlag nicht besteht.
Einem entsprechendes Mieterhöhungsverlangen nach § 558 BGB steht entgegen, dass nach der Vorschrift lediglich eine Anpassung der Miete an die ortsübliche Vergleichsmiete in Betracht kommt. Eine darüber hinaus gehende Mieterhöhung ist vom Gesetz nicht gedeckt. Nach Sinn und Zweck der Vorschrift soll dem Vermieter lediglich ermöglicht werden, im Rahmen eines Vergleichsmietsystems eine angemessene, am örtlichen Markt orientierte Miete zu erzielen. Die Berechtigung zur Mieterhöhung ergibt sich deshalb aus den Marktverhältnissen. Der von den Vermietern in den streitgegenständlichen Fällen begehrte Zuschlag orientiert sich hingegen an den Kosten für die Vornahme von Schönheitsreparaturen. Würde man dieses Kostenelement ohne Rücksicht auf seine Durchsetzbarkeit am Markt zur Begründung der Mieterhöhung zulassen, würde das vom Gesetzgeber vorgesehene System der Vergleichsmieten verlassen. Der Anspruch auf den begehrten Zuschlag lässt sich auch nicht durch eine Vertragsauslegung oder mit den Grundsätzen des Wegfalls der Geschäftsgrundlage begründen. Das rechtliche und wirtschaftliche Risiko, dass sich eine Klausel des Vertrages als unwirksam erweist, trägt der Verwender der Klausel. Dies ist regelmäßig der Vermieter.
Dem Vermieter steht somit für eine Anpassung der Miete nur der Weg einer einvernehmlichen Vertragsänderung offen. Einseitig kann er eine Mieterhöhung zur Kompensation einer unwirksamen Klausel zur Übertragung der Schönheitsreparaturen nicht durchsetzen.
Die Entscheidungen sind veröffentlicht: NZM 2008, S. 641 und NZM 2009, S. 513
Dr. Thomas Grabig
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Teppichbodengrundreinigung gehört zu den Schönheitsreparaturen, Berlin der 24.06.2009
Zu den Schönheitsreparaturen gehören nach § 28 Abs. 4 Satz 3 der II: Berechnungsverordnung ?das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich der Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren.? Diese gesetzliche Definition gilt unmittelbar nur für preisgebundenen Wohnraum. Zur Bestimmung des Umfangs der Schönheitsreparaturen wird die Definition jedoch auch bei preisfreien Wohnraum und Gewerberaummietverhältnissen zugrunde gelegt.
Der für Gewerbemietrecht zuständige 12. Zivilsenat des BGH hat sich nun mit der Frage auseinandergesetzt, ob die Grundreinigung eines vom Vermieter einer Gewerbemietfläche zur Verfügung gestellten Teppichbodens ebenfalls zu den geschuldeten Schönheitsreparaturen gehört (BGH, Urteil vom 08.10.2008 ? XII ZR 15/07).
In dem der Entscheidung zugrunde liegenden Fall hatte der Mieter eine ca. 4.000 m² große Gewerbeeinheit gemietet, die der Vermieter mit Teppichboden ausgestattet hatte. Der Mietvertrag sah vor, dass der Mieter die Schönheitsreparaturen auszuführen hat. Ferner sollte er vor dem Auszug nach seiner Wahl die fälligen Schönheitsreparaturen auf eigene Kosten durchführen oder die für die Schönheitsreparaturen erforderlichen Beträge bezahlen. Der Vermieter verlangte nach dem Auszug des Mieters die Zahlung der Kosten für eine Grundreinigung des Teppichbodens in Höhe von rund %u20AC 10.000,00.
Der BGH gab dem Vermieter recht. Die Grundreinigung des Teppichbodens gehört zu den Schönheitsreparaturen, deren Ausführung vom Mieter geschuldet war. Der BGH stellt zwar klar, dass sich dies nicht unmittelbar aus § 28 Abs. 4 der II. Berechnungsverordnung ergibt. Gleichwohl müsse man zumindest in Gewerberaummietverhältnissen nach Auslegung des Mietvertrages zu dem Ergebnis kommen, dass auch diese Grundreinigung vom Begriff der Schönheitsreparaturen erfasst wird. In der Begründung führt der BGH dazu aus, dass es sich bei den Schönheitsreparaturen nicht um Reparaturen im eigentlichen Sinn, sondern um Maßnahmen zur Erhaltung eines entsprechenden äußeren Erscheinungsbildes der Mieträume durch Beseitigung von Spuren des vertragsgemäßen Gebrauchs handelt. Ziel ist es, die Oberflächen in einen ansehnlichen Zustand zu versetzen. Für einen redlichen Mieter müsse daher klar sein, dass an Stelle des früher üblichen Streichens von Holzfußböden nunmehr Maßnahmen erforderlich sind, die für den vorhandenen Boden zu einem vergleichbaren Ergebnis führen. Der Verschönerung des Holzfußbodens durch Streichen entspricht nach Auffassung des BGH deshalb die gründliche Reinigung des Teppichbodens.
Die Entscheidung wirft auch eine Reihe von Problemen auf. So dürfte es in der Praxis nicht einfach sein zu entscheiden, was unter einer ?gründliche Reinigung? des Teppichbodens zu verstehen ist und wann diese fällig sein soll. Ferner stellt sich die Frage, ob die Entscheidung auch im Hinblick auf andere Böden wie Parkett oder Laminat anzuwenden sein wird. Schließlich bleibt abzuwarten, ob sich der für Wohnraummietverhältnisse zuständige 8. Zivilsenat dieser Entscheidung im Bereich des preisfreien Wohnraums anschließen wird.
Die Entscheidung ist unter anderem veröffentlicht in NZM 2009, S. 126.
Dr. Thomas Grabig
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